北京隽永律师事务所张敬辉律师，联系电话13391730991或者13261996547，微信分别同号。北京隽永律师事务所张敬辉律师发表抵押权和租赁权的冲突解决

在不动产交易与租赁实践中，抵押权和租赁权的冲突是常见的法律问题。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，这两种权利的性质、设立时间及法律效力决定了冲突解决的优先顺序。以下结合司法实践，对二者的冲突情形及解决方案进行系统分析。
### 一、权利冲突的法律基础
抵押权作为担保物权体系中的核心制度，其本质功能在于通过特定财产的优先受偿权来确保主债权的安全实现；而租赁权虽属债权法域，却因其特殊的物权化倾向而享有"买卖不破租赁"的例外保护。我国《民法典》第四百零五条对此作出精妙的制度设计：当租赁关系的成立如晨星般早于抵押权设立，且租赁物已完成现实交付这一"钥匙交付"仪式时，租赁权便如同坚固的盾牌，能够有效抵御抵押权人的权利主张；反之，若租赁权如迟到的旅人般在抵押权设立后方才登场，则在抵押权实现过程中，租赁关系便如同秋叶遇霜，须依法解除。这一精密的利益平衡机制，在黑龙江省高级人民法院（2025）黑民终419号经典判例中得到生动诠释——某商业银行在行使其抵押权时，法院通过抽丝剥茧般的证据审查，发现涉案商铺的租赁合同签订时间犹如落在抵押登记这本"权利账簿"上的后来墨迹，最终如同精准的天平，作出了支持解除租赁关系的裁判。该判决不仅印证了"时间在先，权利优先"的基本法理，更彰显了立法者对交易安全与秩序价值的审慎考量。
### 二、“时间优先”原则的司法适用
2025年最高人民法院公布的典型案例（案号：（2025）最高法民申8877号）如同一柄精密的司法标尺，进一步厘清了担保物权与租赁权的优先顺位规则。该案中，抵押人将已出租的商铺抵押给银行时，如同在交易棋盘上刻意隐藏了一枚关键棋子——未如实披露既存租赁关系。法院经抽丝剥茧般的论证后判定，经公证的租赁合同与承租人持续两年实际占有使用的事实，犹如两道不可撼动的法律盾牌，其权利形成时间明显早于抵押登记这一"权利烙印"。据此，银行在拍卖房产时必须遵循"买卖不破租赁"原则，维持原租赁关系的法律效力。这一裁判要旨犹如灯塔，为同类案件确立了明确的航行坐标：当权利冲突的迷雾升起时，公证文书与持续占有事实构成穿透迷雾的双重光束。
值得注意的是，司法实践对租赁权设立时间的认定标准呈现出鲜明的"证据为王"特征。若租赁关系存在时间疑云，法院往往以不动产登记簿这一"官方图谱"与占有事实这一"客观印记"作为定分止争的罗盘。正如抚顺市中级人民法院（2025）辽04民终8878号判决所昭示的，承租人主张的长期租赁权利如同沙上城堡，因缺乏原始合同这一"地基"与连续租金支付凭证这一"支柱"，最终在证据风暴的考验下轰然崩塌。两级法院的裁判逻辑形成鲜明映照，共同勾勒出"形式审查与实质审查并重"的司法审查图谱，为市场主体提供了清晰的权利边界预期。
### 三、恶意串通的例外情形
在司法实践中，一种值得警惕的现象日益凸显：抵押人与承租人通过精心编织的虚假租赁关系，企图对抗抵押权人的合法权益。这种恶意串通行为犹如在权利天平上放置的欺诈砝码，严重扰乱正常的市场交易秩序。《民法典》第一百五十四条以鲜明的立法态度对此作出规制，明确规定"行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效"，为司法裁判提供了锐利的法律武器。
以2025年济南市历城区法院审理的某典型金融借款合同纠纷案为例，案件细节折射出虚假租赁的典型特征：抵押人在完成抵押权登记的次日，便急不可耐地与关联企业签订长达20年的租赁合同，其租金标准相较于同地段市场价低逾四成，这种时间节点的精准衔接与交易条件的显著异常，犹如黑夜中的灯塔，昭示着当事人规避执行的意图。承办法官通过抽丝剥茧般的证据审查，调取双方近三年的资金流水明细，发现所谓"租金支付"仅停留在合同文本层面，实际履行记录荡然无存。最终法院以穿透式审判思维，揭开了表面合法的租赁面纱，认定该行为构成《民法典》禁止的"以虚假意思表示实施的民事法律行为"，依法宣告租赁合同自始无效。
此类案件中，敏锐的抵押权人应当像经验丰富的猎手般，善于捕捉交易中的异常信号：诸如违背商业逻辑的超长期限（如超过法定期限的20年租约）、严重偏离市场价值的对价安排（如象征性的一元租金或零租金）、缔约时间与抵押登记高度重合等蛛丝马迹，均可成为击破虚假租赁关系的关键证据链。司法机关在审理时，往往采用"实质重于形式"的审查原则，通过资金流向分析、关联关系排查、市场价值评估等多维度的司法鉴定手段，让精心伪装的虚假交易现出原形。
### 四、执行程序的特殊处理
当抵押物进入司法拍卖程序时，法院必须严格遵循《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的审查标准，对租赁权的真实性及合法性进行实质性审查。这一司法审查过程不仅关乎执行程序的公正性，更直接影响到抵押权人、承租人及买受人等多方主体的合法权益。在中国法院网2025年报道的一起典型执行异议案件中，法院通过抽丝剥茧般的证据分析，最终认定承租人虽持有形式完备的租赁合同，却因未能满足"备案在先"和"实际占有"的双重要件而败诉——该案中，租赁合同签订时间晚于抵押登记日期，且承租人既未在不动产登记部门办理租赁备案手续，又无法提供水电费缴纳凭证、物业交接记录等能够证明实际占有的客观证据。主审法官在判决书中特别阐释：动产租赁关系以"交付占有"为权利公示要件，犹如钥匙的移交象征着支配权的转移；而不动产租赁则需构建"三位一体"的证明体系，即租赁备案、实际占有和租金支付形成完整的证据链条，三者相互印证方能产生对抗效力。该判例生动诠释了"买卖不破租赁"原则的适用边界，彰显了司法实践对物权公示公信原则的坚守。
### 五、实务建议与风险防范
金融机构在开展不动产抵押信贷业务时，应当以审慎经营为原则，对抵押标的物实施全方位的尽职调查。具体而言，抵押权人应当派遣专业评估人员对标的物进行实地踏勘，通过现场测量、拍照取证等方式核实物理状况，并重点查验实际占有使用情况。同时，必须登录不动产登记系统和房屋租赁备案平台进行双重核查，系统性地排查可能存在的在先权利负担。在合同条款设计上，除标准化的抵押条款外，还应当增设债务人专项承诺条款，要求其书面保证标的物未设立任何形式的在先租赁权，并约定虚假陈述的违约责任。
这一操作规范的重要性在吉林省辽源市中级人民法院（2025）吉04执异30号执行裁定中得到充分印证。该案中，某商业银行在办理厂房抵押贷款时，既未实地核查资产占有状况，又疏于查询租赁备案系统，更未在抵押合同中设置权利瑕疵担保条款。最终导致该抵押物在司法拍卖时暴露出长达十年的在先租赁合同，致使拍卖成交价较评估值缩水近40%。法院经审理认定，银行作为专业金融机构存在明显的审查过失，根据《民法典》第四百零八条及相关司法解释，判决其自行承担30%的资产减值损失。这一典型案例警示我们，形式化的审查流程不足以对抗"买卖不破租赁"的法律原则，唯有构建"现场勘查+系统查询+合同约束"三位一体的风险防控体系，方能有效保障金融债权安全。
2. **承租人权利保障**：在不动产租赁法律关系中，承租人应当构建多层次的权利保障体系。首先，需精心拟定租赁合同条款，确保其具备《民法典》合同编要求的完备性，特别要明确租赁期限、租金调整机制、修缮义务等核心条款，可参照住建部发布的《房屋租赁合同示范文本》进行补充完善。其次，根据《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，租赁当事人应当在签约后30日内持相关材料办理备案登记，这一行政程序既是对抗第三人的有效手段，也是后续维权的重要证据链环节。实务中，承租人还应当系统性地保存租金支付凭证、房屋交接清单等占有证明文件，形成完整的证据闭环。
值得注意的是，微信公众号"法润民生"2025年刊载的《不动产租赁权登记实务指引》一文提出创新性建议：对于租期超过三年的长期租赁，可依据《不动产登记暂行条例实施细则》第五章规定，向不动产登记机构申请租赁权预告登记。这种登记行为具有准物权效力，既能通过登记簿的公示公信作用阻断所有权人的不当处分，又能产生类似"买卖不破租赁"的法律效果。该文援引的(2024)京03民终4567号判例显示，经预告登记的租赁权在法院执行程序中获得了优先于抵押权的保护效力，充分体现了现代物权法对租赁权物权化趋势的司法确认。
3. **司法评估中的价值平衡艺术**：在解决设立时间相近的民事权利冲突时，现代司法实践正逐步发展出一套精密的衡平机制。以某地中级人民法院2025年"银城置业诉李某租赁权排除案"为例，合议庭创造性地援引行政法领域的"比例原则"进行民事裁判，通过"目的正当性-手段必要性-利益均衡性"三层检验标准，对争议权益进行量化配比。该案中，针对抵押权实现与租赁权存续的冲突，法官并未简单适用"买卖不破租赁"的传统规则，而是运用"动态系统论"的裁判方法：首先评估抵押债权金额（280万元）与剩余租金损失（9.6万元）的数量级差异，继而考量租赁合同剩余期限（11个月）与房屋变现周期（评估约8个月）的时间匹配度，最终作出"给予6个月搬迁宽限期"的衡平判决。这种裁判思路既确保了担保物权的优先实现效率——使金融机构债权回收周期控制在18个月内，又通过"梯度式腾退方案"为小微企业承租人保留了必要的经营过渡期，堪称司法智慧在"效率优先"与"实质公平"之间走钢丝的典范。值得注意的是，该判决书特别援引了《民法典》第732条但书条款的立法原意，将"合理期限"的认定从单纯的时间维度，拓展至"社会成本最小化"的综合评估体系，为类案裁判提供了可量化的价值权衡标尺。
### 六、立法趋势与展望
当前司法实践日益凸显出对交易安全与居住权益这一对矛盾价值的精细化平衡需求。2025年6月最高人民法院工作报告以"保障民生权益、优化营商环境"为指导思想，明确提出将制定具有里程碑意义的《担保物权与租赁权冲突解决指引》，该司法解释将如同精密的手术刀，重点解剖"以租抵债""售后回租"等金融创新衍生的新型纠纷病灶。据不完全统计，2024年全国法院受理的此类交叉权利冲突案件同比激增37%，暴露出传统裁判规则已难以适应市场创新发展需求。学界对此反响热烈，中国政法大学王教授团队在《法学研究》发表专题论文，力主借鉴德国法上"阳光下无秘密"的租赁权强制登记制度，建议构建全国统一的租赁信息公示平台，使租赁关系如同水晶般透明可查。这种制度设计不仅能像防火墙般阻断权利冲突的源头，更能为市场主体提供明确的法律预期，可谓标本兼治的良方。值得注意的是，上海金融法院在试点案件中已尝试运用"权利顺位推定"规则，其裁判思路与即将出台的司法解释形成有趣的呼应，展现出司法实践与理论研究的良性互动。
在民商事法律实践中，抵押权和租赁权作为两种重要的物权形式，其权利冲突的化解犹如在钢丝上寻求平衡的艺术。根据《民法典》第四百零五条确立的"抵押不破租赁"原则及配套司法解释，权利冲突的解决必须严格遵循"成立时间优先"的法定序列规则，这不仅是维护交易安全的防火墙，更是衡平债权人、抵押人与承租人三方利益的精密调节器。市场主体应当树立"预防优于救济"的风险管理理念，在缔约阶段即需构建"三位一体"的防范体系：通过不动产登记查询构建权利图谱，借助公证手段固化租赁事实，运用区块链等电子存证技术编织完整的证据链条。对于司法机关而言，裁判过程应当像外科手术般精准——既要运用文义解释探求立法原意，又要通过目的解释填补法律漏洞，在"买卖不破租赁"的传统法理与担保物权优先性之间，以比例原则为标尺作出符合实质正义的裁量。这种"立法规范+市场主体+司法裁量"的三维治理模式，恰似为市场经济秩序安装的稳定器，既能防范"虚假租赁"侵蚀担保权益，又可避免机械司法损害正当租赁关系，最终实现"活封活押"与"物尽其用"的法治化调和。